Réfection de couverture : les subventions, primes et aides de l'état
Sommaire de la page
- Le prix d'une rénovation de toiture
- Le crédit d'impôt transition énergétique ou CITE, ancien CIDD
- Vidéo : la mention RGE
- La TVA réduite
- Eco-prêt à taux zéro PTZ
- Prime exceptionnelle de rénovation énergétique
- Subvention et aide de l'ANAH
- Des aides des collectivités territoriales
- Les prêts et autres mesures
- La contribution du locataire
- Vidéo : primes et aides au financement
- Evolution de la politique de rénovation énergétique
- Aspects comptables de la réfection de toiture pour les bailleurs en SCI et loueurs
- En résumé
Le prix d'une rénovation de toiture
De nombreux dispositifs et primes efficaces existent
pour financer les travaux de réfection de couverture.
Le prix d'une rénovation de toiture peut aujourd'hui être significativement réduit par de nombreuses aides financières, subventions ou incitations fiscales et comptables.
Combien coûte une rénovation de toiture ? Avant de réduire le tarif de votre réfection par le biais des différentes aides, la meilleure méthode pour faire baisser votre budget travaux reste de mettre plusieurs entreprises en concurrence. Pour cela, vous pouvez utiliser notre formulaire gratuit pour obtenir plusieurs offres différentes et sans engagement, émises par des entreprises et de couvreurs situés près de chez vous ; pour accéder au formulaire de mise en compétition et d'estimation en ligne, cliquez ici.
Ce service très performant vous permettra de faire baisser les prix, d'obtenir des exemples de devis et une estimation du coût au m2 de la rénovation de votre toiture en tuiles (plate, romane, mécanique, canal ...), mais aussi en ardoises, en béton, en bac acier, ou encore en fibro ciment amiante, en shingle ou en zinc. La réfection de toiture terrasse plate est également concernée.
La couverture étant un des points les plus importants de déperdition d'énergie (30 %), sa rénovation fait l'objet de mesures d'aides financières et de subventions dans le cadre des politiques de développement durable.
Ces aides viennent alléger, sous certaines conditions, la facture des travaux pour les propriétaires occupants ou bailleurs et les locataires.
Elles peuvent être attribuées par l'Etat par le biais de l'ANAH, l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat, les régions, les départements et certaines communes. Forfaitaires (montant fixe) ou proportionnelles aux travaux et conditions de réalisation, elles doivent permettre une amélioration réelle de l'habitation et entraîner des économies d'énergie. Elles sont attribuées sous forme de primes, de crédit d'impôts, de TVA à taux réduit ou de prêts aidés.
Vous trouverez un récapitulatif des mesures, aides et incitations fiscales dans ce dossier.
Le crédit d'impôt transition énergétique ou CITE, ancien CIDD
Le crédit impôt transition énergétique, ancien crédit d'impôt
développement durable, un dispositif d'aide financière
soumis à conditions.
Le CITE, anciennement CIDD pour une rénovation de toiture s'adresse à la fois aux propriétaires occupants et aux locataires, pour l'habitation principale, la maison individuelle ou les logements achevés depuis plus de 2 ans. Il rend la réfection de toiture déductible des impôts. Il concerne aussi des bouquets de travaux lourds d'amélioration réalisés par un professionnel (à partir de 2015 certifié RGE - reconnu garant de l'Environnement) et étalés sur 2 ans ; enfin, il concerne les matériaux et techniques conformes pour éligibilité. Depuis 2018, l'audit énergétique d'une résidence principale est également éligible au crédit d'impôt.
Dans tous les cas, n'oubliez pas également de comparer les devis de plusieurs couvreurs, les différences en termes de tarif sont parfois surprenantes d'une entreprise à l'autre tant sur les matériaux que sur le main d'oeuvre. Pour comparer gratuitement et rapidement plusieurs entreprises proches de chez vous, cliquez ici. Ce formulaire en ligne est utilisable pour une maison individuelle, un immeuble en copropriété, une grange, un garage ou tout type de bâtiment d'habitation traditionnel ou industriel (et notamment réfection de charpente et toiture métallique). Vous pouvez également y obtenir une estimation en ligne pour des travaux de charpente ou d'isolation thermique.
Les montants du CITE sont les suivants :
- taux 15 % pour l'isolation thermique des parois opaques si isolation de la totalité du toit (pose et fourniture des matériaux), avec une limite de 150 € TTC/m² pour l'isolation extérieure et une limite de 100 € TTC/m² pour l'isolation intérieure
- taux 25 % en bouquet de travaux (voir tableau CITE ci-après)
Les montants sont plafonnés de la manière suivante :
- 8 000 € pour une personne seule ;
- 16 000 € pour un couple ;
- Majoration de 400 € par personne à charge
Pour un revenu fiscal de référence (année N-2) :
- 1 part : 24 043 €
- 2 parts : 34 081 €
- 2,5 parts (couple + 1 personne à charge) : 38 502 €
- 3 parts (couple + 2 enfants) : 42 923 €.
Le crédit d'impôts pour la transition énergétique est cumulable :
- avec un prêt Eco à Taux Zéro PTZ si le revenu fiscal est inférieur à 25 000 € pour une part, 35 000 € pour couple, +7 500 €/personne à charge.
- avec les aides de l'ANAH
- avec les aides des collectivités territoriales
Les démarches à accomplir consistent à remplir la ligne concernée sur la déclaration de revenus et conserver la facture pour la fournir en cas de demande.
Vidéo : la mention RGE
La mention RGE (qui n'est ni un label ni une certification mais un signe de qualité), pour Reconnu Garant de l'Environnement, conditionne l'éligibilité d'une entreprise pour effectuer des travaux concerné par un prêt à taux zéro (PTZ) depuis le 1er juillet 2014. Les travaux effectués dans le cadre d'un CIDD devront l'être par une entreprise ou un professionnel RGE à partir du 1er janvier 2015.
Ci-dessous, nous avons sélectionné une vidéo d'une durée de quatre minutes et douze secondes, éditée et mise en ligne par la chaîne de matériaux de construction Point P. Plusieurs éléments sont abordés dans ce reportage : définition de l'acronyme, travaux concernés, mais aussi les dates d'application. La vidéo aborde également la nuance entre label et signe de qualité, ainsi que les organismes de qualification capables de délivrer le signe RGE, à savoir Qualit'EnR, Qualifelec et Qualibat ou encore les pré-requis et formations nécessaires à l'obtention du signe de qualité. La vidéo est donc utilise à la fois pour le particulier souhaitant refaire son toit, que pour le professionnel souhaitant être inité au concept et qui se demande comment obtenir le label ou la certification RGE.
La TVA réduite
Deux taux de TVA distincts sont en vigueur selon
la nature de l'amélioration envisagée.
Le taux de TVA réduit de 5,5 %
Quelle TVA pour votre rénovation de toiture ? Le taux de TVA réduit à 5,5 % concerne les propriétaires occupants ou bailleurs et les locataires, pour les logements de plus de 2 ans. Il concerne l'achat du matériel, la main-d'œuvre et la maintenance des matériaux et équipements répondant aux critères de performance énergétique définis, ainsi que les travaux induits.
Attention, les travaux d'agrandissement de surface ne sont pas concernés et sont taxés au taux de TVA de 10 %.
Le taux de TVA réduit de 10 %
Il concerne les propriétaires occupants ou bailleurs et les locataires qui souhaitent rénover leur toit, pour des travaux d'amélioration ne répondant pas aux critères du CIDD. N'oubliez pas que vous pouvez faire baisser considérablement le budget de votre projet en mettant plusieurs professionnels en concurrence ; recevez 5 estimations gratuites, proches de chez vous, en vous rendant sur ce formulaire de devis en ligne.
Les textes officiels
Eco-prêt à taux zéro PTZ
Le Prêt à Taux Zero ou PTZ, une mesure plébiscitée
par les Français pour refaire leurs toits.
Il est possible de bénéficier d'un éco prêt à taux zéro ou PTZ pour une rénovation de toiture. Il est possible de consulter les détails de ce prêt à taux zéro sur le site du Service Public : Eco prêt à taux zéro PTZ.
L'éco prêt à taux zéro PTZ s'adresse aux propriétaires occupants ou bailleurs, pour les logements construits avant 01/01/1990 et si l'amélioration de performance est globale, pour ceux construits après 01/01/1948.
Avant toute chose, pensez à comparer les offres de plusieurs entreprises différentes, pour faire baisser le coût de vos travaux de couverture ; pour cela, vous pouvez utiliser ce formulaire en ligne. Le service de mise en concurrence est gratuit, rapide et sans engagement.
L'éco PTZ est soumis à plusieurs conditions et plafonds. Il concerne exclusivement les travaux de couverture réalisés par un professionnel bénéficiant du signe de qualité RGE, et pour les montants suivants :
- bouquet de 2 travaux : 20 000 € sur 10 ans
- travaux et amélioration globale : 30 000 € sur 15 ans (3 ans sur demande)
Le PTZ est cumulable avec le CITE, ancien CIDD et le prêt complémentaire de développement durable, ce qui en fait une mesure particulièrement attractive permettant parfois de réduire le budget global de plusieurs milliers d'euros.
Prime exceptionnelle de rénovation énergétique
La prime exceptionnelle de rénovation énergétique PERE s'adresse aux propriétaires occupants à revenus moyens désirant entreprendre des travaux de réfection de toiture. Elle concerne la résidence principale de + de 2 ans en Métropole ou dans les départements d'Outre-mer, pour au moins 2 actions du bouquet de travaux réalisées par des professionnels, avec facturation postérieure au 31 mai 2013. Les catégories du bouquet comprennent l'isolation de la toiture, l'isolation des murs donnant sur l'extérieur, l'isolation des parois vitrées, l'installation de chauffage, ou encore la pose d'un système de production d'eau chaude à énergie renouvelable.
Les travaux d'isolation doivent concerner l'ensemble de la toiture avec des isolants aux caractéristiques suivantes :
- planchers en combles non aménageables : R=7 m².K/W
- rampants de toiture et plafonds des combles aménagés : R=6 m².K/W
- toitures plates / terrasse : R=4.5m².K/W
La prime exceptionnelle de rénovation énergétique se présente la forme d'une seule prime de 1 350 € par logement. Le formulaire peut être téléchargé ici : télécharger le formulaire de demande de prime exceptionnelle de rénovation énergétique ; ce formulaire est à faire signer par les professionnels avant les travaux et à envoyer avec les documents demandés ; l'ASP envoie par courrier une confirmation d'éligibilité ou un rejet. Vous avez 18 mois à compter du courrier pour faire réaliser les travaux. Après réalisation des travaux de rénovation de toiture, il convient d'envoyer le formulaire après travaux accompagné des factures afférentes. Un simulateur de prime de rénovation énergétique est disponible à l'adresse suivante : accéder au simulateur de prime pour une rénovation de toit.
Pour faire baisser le budget de votre réfection de toit, n'oubliez pas de faire jouer la concurrence ; vous pouvez par exemple comparer plusieurs devis, simultanément et sans engagement, en vous rendant sur cette page.
Subvention et aide de l'ANAH
Si vous souhaitez refaire votre toiture, vous pouvez dans certains cas bénéficier d'une aide financière ou d'une subvention de l'ANAH. À découvrir sur le site internet de l'ANAH : www.anah.fr.
Dans le cadre du programme national d'incitation Habiter mieux pour rénover thermiquement et lutter contre la précarité énergétique, l'aide de solidarité écologique (ASE) est octroyée par le fonds d'aide à la rénovation thermique des logements (FART). Elle concerne les propriétaires occupants avec des plafonds de revenus en euros définis par le tableau ci-dessous :
| Nombre de personnes du foyer | revenus très modestes | revenus modestes |
| Île de France | ||
| 1 | 19 716 | 24 002 |
| 2 | 28 939 | 35 227 |
| 3 | 34 754 | 42 309 |
| 4 | 40 579 | 49 402 |
| 5 | 46 426 | 56 516 |
| Par personne supplémentaire | +5 834 | +7 104 |
| Régions | ||
| 1 | 14 245 | 18 262 |
| 2 | 20 833 | 26 708 |
| 3 | 25 056 | 32 119 |
| 4 | 29 271 | 37 525 |
| 5 | 33 504 | 49 752 |
| Par personne supplémentaire | +4 222 | +5 410 |
Pour les propriétaires bailleurs, s'il existe un conventionnement du loyer, les plafonds en EUR/m²/mois concernant l'ASE octroyée par le FART sont définis dans le tableau suivant :
| Zone | A | B | C |
| Loyer « intermédiaire » | 16 | 87 | 60 |
| Loyer « social » | 5 | 92 | 31 |
| Loyer « très social » | 15 | 75 | 12 |
Pour logements construits avant 2001, le montant de l'Aide de Solidarité Ecologique est le suivant :
- Propriétaires occupants : aides de l'ANAH de 35 ou 50 % des travaux + aide de « Habiter mieux » d'au minimum 3 000 € si gain énergétique > 25% + 500 € si participation collectivité territoriale.
- Propriétaires bailleurs : aide de 25 ou 35 % selon état du logement + aide au minimum de 2 000 € si gain énergétique > 35 %.
L'ASE est cumulable avec CITE (ancien CIDD), Eco PTZ et prime exceptionnelle de rénovation énergétique. Pensez également à faire jouer la concurrence entre les entreprises, en demandant systématiquement plusieurs devis. Vous pouvez par exemple mettre jusqu'à 5 couvreurs en concurrence, sans aucun engagement et en quelques clics, en utilisant notre formulaire en ligne.
Des aides des collectivités territoriales
Sous certaines conditions, vous pouvez, dans le cadre de la rénovation de votre toiture, obtenir une exonération de 50 ou 100 % de votre taxe foncière pendant 5 ans après paiement intégral de travaux. Ce sera le cas si votre commune a voté la délibération d'exonération, si vous avez droit au CITE (anciennement CIDD), et si la date du logement est antérieure au 01/01/1989. Le montant des travaux doit être supérieur à 10 000 € pour l'année n-1 ou à 15 000 € sur les 3 années précédant l'application. À l'issue des 5 ans, il ne vous sera pas possible de bénéficier de le même exonération pendant une durée de 10 ans.
Il existe également des primes octroyées par les collectivités pour certains travaux d'amélioration de la performance énergétiques dans le cadre du programme Eco-rénovation. Pour le détail de ces primes il est nécessaire de se renseigner sur le site de l'ANIL où vous pourrez consulter le détail par département.
Enfin, il existe également des aides à la réfection de toiture pour la copropriété et le syndic de copropriété.
Les prêts et autres mesures
Les prêts peuvent constituer des compléments de financement. Le prêt sur livret de développement durable est indiqué pour tous les travaux de rénovation de toiture et les travaux d'amélioration de la performance énergétique, s'ils sont éligibles au CITE. Il peut être accordé pour une résidence principale ou une résidence secondaire. Ses conditions sont fixées par l'organisme financier où vous avez ouvert ce livret. Vous trouverez un formulaire à fournir à la banque sur le site de l'ADEME, formulaire de prêt sur livret de développement durable ADEME.
Le prêt à l'amélioration de l'habitat est indiqué pour les travaux d'isolation thermique ou d'amélioration énergétique. Il peut couvrir 80 % des travaux sous conditions de ressources, si vous êtes bénéficiaires des allocations familiales. Vous trouverez des informations sur ce site : prêt à l'amélioration de l'habitat CAF.
Les prêts bonifiés ou primes sont quant à eux accordés par les distributeurs d'énergie, les professionnels du chauffage et de l'isolation dans le cadre des dispositions règlementaires relatives aux CEE (certificats d'économie d'énergie). Vous pouvez consulter des informations pratiques et notamment la liste des « obligés » qui rentrent dans le cadre de ce dispositif ainsi que la procédure à suivre sur cette page : les prêts bonifiés certificats économie d'énergie. Vous pouvez également faire baisser considérablement le coût de votre projet de rénovation en comparant plusieurs devis en ligne ; pour cela, utilisez ce formulaire.
La contribution du locataire
Les propriétaires bailleurs peuvent demander, sous condition, une contribution à leur locataire selon les économies de charges réalisées grâce à ces travaux de réfection de couverture (article 119 de la loi MLLE du 25 mars 2009). Cette contribution mensuelle, établie en concertation avec le locataire, doit être inférieure à la moitié de l'économie estimée et indiquée sur l'avis d'échéance. Les modalités de calcul sont indiquées sur le site de l'ANIL : calcul de la contribution du locataire en cas de rénovation.
Pour de plus amples renseignements, vous pouvez aussi consulter les distributeurs d'énergie comme EDF ou GDF.
Conseil : n'hésitez pas à cumuler les différentes mesures vous pourrez ainsi réduire la facture de vos travaux de 30 à 40 % en fonction de votre lieu d'habitation.
Vidéo : primes et aides au financement
La vidéo présentée ci-dessous a été mise en ligne récemment par Monier, un des leaders de la tuile et des matériaux de couverture en France. D'une durée légèrement inférieure à une minute, elle aborde une des principales aide au financement pour tous ceux qui souhaitent refaire leur toiture, à savoir le prêt à taux zéro et ses modalités.
Evolution de la politique de rénovation énergétique
Mises place depuis 2006 et 2009 les différentes mesures d'incitation voient leur niveau s'abaisser au gré des crises et des difficultés financières de l'état. Pointées du doigt par la Cour des Comptes, elles devraient faire l'objet de conditions d'attribution plus drastiques et raisonnées.
Bilan des dix dernières années
Représentant 44 à 46 % de la consommation d'énergie et 23% des émissions de gaz à effet de serre, les bâtiments constituent un véritable enjeu dans la lutte pour l'environnement justifiant les mesures d'incitation prises depuis le Grenelle de l'environnement. Malgré des débuts initialement prometteurs et une multiplication des projets suite au renforcement des contributions de l'ANAH en faveur des foyers aux revenus modestes (27 000 projets de réfection pour le second semestre 2013 contre 4 000 seulement au premier), la rénovation énergétique française « patauge ». Elle compte seulement 10 000 réfections BBC annuelles.
Le plan de rénovation énergétique fait plutôt figure d'échec que de succès comparativement à nos voisins allemands qui rénovent beaucoup et généralement pour moins cher, et ce quel que soit le poste, surfaces opaques ou vitrées, toitures ou murs. Même l'ambitieux programme « habiter mieux », qui apporte pourtant un coup de pouce supplémentaire, est loin de ses objectifs de 30 000 ménages aidés par an. La cour des comptes a souligné notamment l'absence d'incitation des avantages financiers dans la mesure où l'ensemble des travaux auraient dans tous les cas été réalisés.
L'évolution des mesures d'incitation
Les premières limitations
Ces constatations ont déjà amené l'état à resserrer en 2014 les taux du CITE avec seulement 2 taux contre les 10 qui avaient cours en 2013 et des conditions plus drastiques notamment en ce qui concerne les bouquets de travaux en fonction du revenu.
| taux 2014 | 25 % | 15 % |
| Revenus < plafond | pour les travaux en bouquets | pour les travaux réalisés seuls |
| Revenus > plafond | pour les travaux en bouquets | pour les travaux non inclus dans les bouquets et réalisés en plus d'un bouquet de travaux |
Par ailleurs, certains travaux ne sont plus pris en compte dans l'attribution du CITE (ancien CIDD) depuis le 1er janvier 2014 comme les installations solaires photovoltaïques contrairement à 2013 où elles bénéficiaient d'un taux de 11% et la loi de finance rectificative 2014 envisage un taux de TVA à 10 % à compter de la même date.
Le passeport rénovation
Les Français en raison de la crise, des difficultés financières ont d'autres priorités que les économies énergétiques et ne réalisent les travaux nécessaires à leur habitation qu'en fonction des besoins immédiats de celle-ci et non en fonction d'une rénovation énergétique qui semble peu rentable à son échelle. En conséquence, un groupe de travail, « the shift project » s'est réuni pour définir un plan d'action permettant à la France de respecter ses engagements vis-à-vis de la réduction de ses dépenses énergétiques et de ses émissions de gaz à effet de serre. Leurs conclusions ont indiqué la nécessité d'une obligation de rénovation des logements selon les normes en vigueur avec un échéancier de travaux étape par étape. Pour cela un passeport, carnet de santé, serait établi pour chaque logement sous la responsabilité de son propriétaire.
La mise en place du passeport rénovation
Soutenu par un portail internet qui servira de guide d'entretien personnalisé pour les travaux à réaliser, le passeport comporterait 3 étapes :
- un diagnostic de performance énergétique réalisé par un diagnostiqueur certifié « PRE » permettant la proposition de la combinaison optimale de travaux,
- une estimation du budget travaux assortie de projections sur la consommation et le gain de performance ainsi que d'un échéancier,
- l'offre de professionnels certifiés RGE sur les combinaisons proposées et la décision d'aide publique pour la réalisation.
Un prototype du passeport devait être édité fin septembre 2014 et une opération pilote mise en place avant la fin de l'année 2014 dans une région. Une première mise en conformité intervenait dès 2018, les outils ayant été mis en œuvre pendant ce laps de temps ainsi que la formation des experts.
Après des mesures d'incitation éparses, la tendance est à une obligation de rénovation des habitations avec des aides contrôlées et versées à bon escient.
La transition énergétique pour la croissance verte
Le 30 juillet 2014, la Ministre de l'Ecologie, du Développement Durable et de l'Energie Ségolène Royal a présenté son plan intitulé Transition énergétique pour la croissance verte. La rénovation des bâtiments y tient une place de choix, et de nombreuses mesures incitatives pourraient être mises en place. Les objectifs sont multiples, et notamment une baisse de la consommation énergétique des bâtiments, une amélioration du confort, une maîtrise de la consommation améliorée ou encore une baisse des factures énergétiques pour les ménages.
Concrètement, c'est tout le titre II du projet de loi, intitulé Mieux rénover les bâtiments pour économiser l'énergie, faire baisser les factures et créer des emplois, qui concerne la rénovation des bâtiments. Ce projet de loi propose par exemple de faciliter la surélévation des toitures, de mettre l'accent sur l'isolation thermique des toitures et l'efficacité énergétique. S'agissant d'un plan ambitieux aux échéances lointaines de 2030 et 2050, les consultations vont se prolonger mais pourraient déboucher rapidement sur des mesures concrètes d'incitation, de subvention ou d'aide financière, fiscale et comptable.
Il est cependant important de ne pas négliger la mise en concurrence des entreprises pour obtenir le juste coût ; pour mettre jusqu'à 5 sociétés en concurrence entre elles et obtenir des estimations en ligne, sans engagement, cliquez ici.
Aspects comptables de la réfection de toiture pour les bailleurs en SCI et loueurs
De nombreuses règles fiscales et comptables régissent
la réfection de toiture en SCI.
La rénovation de toiture se traite différemment en termes d'imputation comptable, de fiscalité et d'aides accordées en fonction du statut du propriétaire, qu'il soit en SCI, en LMP ou LMNP.
La SCI
Introduction
L'immobilier est un placement comme un autre et pour nombre de personnes, la pierre semble plus sûre que des actions ou autre. Ce placement permet de se constituer un patrimoine tout en percevant un revenu ou pour le moins avec de faibles participations mensuelles voire même sans aucun versement. Il peut, en effet, être financé à crédit, de façon à ce que les loyers couvrent à la fois les mensualités du crédit mais également les charges inhérentes à l'appartement (entretien, impôts…). Cet investissement locatif est donc engagé dans une démarche patrimoniale.
Dans ce cadre, la Société Civile Immobilière, SCI, devient un outil de gestion de leur patrimoine présentant certains avantages en termes de fiscalité (imposition, succession ou plus-value) mais aussi de financement. Généralement utilisée pour acheter un logement à mettre en location, elle peut aussi présenter un intérêt particulier pour les personnes achetant une résidence principale en commun sans être mariés de façon à éviter tous les problèmes liés à l'indivision.
Les principes
N'étant pas une société commerciale, la SCI ne doit pas publier ses comptes. Elle doit, cependant, déclarer annuellement ses résultats ainsi que la répartition de ses bénéfices ou pertes entre associés, grâce à l'imprimé n°2072 disponible sur www.impots.gouv.fr. Elle doit, par ailleurs, pouvoir en justifier à l'administration fiscale en cas de contrôle.
En cas de bénéfices, bien qu'elle soit une personne morale, la SCI ne paie aucun impôt sur le revenu. Elle bénéficie de la transparence fiscale, c'est-à-dire que chacun de ses associés est imposé individuellement au titre des revenus fonciers sauf s'il s'agit d'une personne morale. Dans ce cas, les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont imposés au régime réel.
Les associés peuvent déduire les déficits de leur revenu total dans la limite de 10 700 EUR / an éventuellement reportables ou compensables par d'autres revenus ou bénéfices fonciers.
Dans ce cas, les bénéfices sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés au régime réel.
L'amortissement d'un immeuble
L'amortissement d'un bien consiste à étaler le coût de celui-ci sur sa durée d'utilisation. L'amortissement constate donc la charge de dépréciation du bien qui est enregistrée en comptabilité pour maintenir la valeur initiale de l'immobilisation faite par la société. Cette perte est donc compensée par un prélèvement sur les bénéfices réalisés. En conséquence, l'amortissement d'un immeuble en SCI change le bénéfice comptable et non le bénéfice fiscal. Il ne présente, donc, aucun intérêt pour les associés.
En revanche, réduisant le bénéfice comptable, il entraine une diminution des bénéfices effectivement versés aux associés, ce qui peut s'avérer très intéressant lors de démembrement de la propriété, partage entre nu-propriétaire et usufruitier ou lors de la transmission.
Dans tous les cas, il est conseillé de mettre plusieurs entreprises de couverture en concurrence afin de cerner le vrai prix moyen du marché et d'obtenir des baisses parfois très significatives ; pour cela, vous pouvez utiliser notre service de mise en compétition gratuit et sans engagement : cliquez ici.
Le taux d'amortissement retenu par l'administration est fonction de la nature du bien :
| Type de bien immobilier | Taux d'amortissement |
| Habitations | 1 à 2 % |
| Logements ouvriers | 3 à 4 % |
| Bâtiments commerciaux | 2 à 5 % |
| Bâtiments industriels (hors valeur du sol) | 5 % |
Par ailleurs au sein de cet amortissement global, chaque élément du bâtiment peut être amorti séparément en fonction de sa nature :
| Composants du bien | Pourcentage de valorisation bien individuel (%) | Pourcentage de valorisation bien collectif (%) | Durée d'amortissement (ans) |
| Structure et ouvrage assimilés | 80,8 | 77,7 | 50 |
| Menuiseries extérieures | 5,4 | 3,3 | 25 |
| Étanchéité | - | 1,1 | 15 |
| Chauffage/chaufferie | 3,2 | 3,2 | 20 |
| Ravalement avec amélioration | 2,7 | 2,1 | 15 |
| Électricité | 4,2 | 5,2 | 25 |
| Plomberie / sanitaire | 3,7 | 4,6 | 25 |
| Ascenseur | - | 2,8 | 15 |
| 100 | 100 |
L'amortissement pratiqué est linéaire. La toiture est intégrée dans le composant structure. L'électricité est séparée du composant structure en raison des éventuelles mises aux normes.
Refaire une toiture : comptabilité en SCI
Les dépenses de maintenance et d'entretien courant (nettoyage, démoussage ou traitement de toiture, changement d'une tuile cassée, réparation d'une fuite d'eau ponctuelle…) sont considérées comme des charges et enregistrées en comptabilité en entretien et réparations. Elles viennent donc en déductions des revenus de loyer.
Le gros entretien de toiture et les grosses réparations sont des immobilisations qui peuvent être réparties sur plusieurs années. Leur traitement comptable va être différent si le composant a fait ou non l'objet d'une immobilisation propre (immobilisation par composant), ce qui est obligatoire depuis le 1er janvier 2005 pour tous ceux dont le prix de revient est supérieur à 15 % du montant total. La toiture est généralement comptée pour moins de 10 % de la valeur du bien elle n'a donc pas vocation à être immobilisée séparément de la structure. Toutefois, le traitement comptable sera le suivant :
- En cas de réfection totale de la toiture, à l'identique ou non, il convient de sortir du poste immobilisation de la structure, le montant correspondant au pourcentage initial de la toiture et de le remplacer par la valeur nette comptable (HT) de la nouvelle couverture,
- En cas de réfection partielle, il convient de faire le remplacement en tenant compte du pourcentage de toiture rénové.
Exemple : bâtiment acheté 200 000 €, toiture comptabilisée dans les immobilisations pour 6 %, soit pour 12 000 €.
→ réfection totale pour un coût de 15 000 €, sortie de 12 000 € des immobilisations et comptabilisation à la place de 15 000 €.
→ réfection du tiers du toit pour 5 000 €, sortie de 4 000 € et intégration de 5 000 €.
Il n'existe plus de provision pour gros entretien. Par contre il convient de procéder aux dotations aux amortissements pour ces actifs, renouvelés.
Les aides financières disponibles pour les SCI
En ce qui concerne les incitations, primes et autres crédits d'impôts en faveur de l'amélioration de l'habitat et des toitures, les SCI obéissent aux règles suivantes :
CITE : la SCI n'étant pas assujettie à l'impôt, elle ne bénéficiera naturellement pas de cette aide. Par ailleurs les propriétaires bailleurs ne sont pas éligibles à cette mesure ce qui élimine automatiquement les placements locatifs.
Prime de rénovation énergétique : le prime ne peut pas être attribuée à la SCI par contre elle peut être attribuée à l'un des associés si les travaux sont éligibles au CITE et si la facture est au nom de l'associé. Attention il est versé une seule prime par logement.
Eco PTZ: la SCI peut bénéficier de ce prêt à taux 0 si elle est sous le régime de l'imposition transparente et si au moins un de ses associés est une personne physique.
Taux de TVA réduit à 5,5 % : la SCI peut bénéficier de ce taux si les travaux sont éligibles à cette mesure et s'ils sont réalisés par un professionnel.
Primes énergie liées au Certificat d'économie d'énergie (CEE) : la SCI peut en bénéficier si elle en fait la demande à son nom et si elle est commanditaire des travaux.
Par ailleurs il est rappelé que la SCI peut déduire de ses revenus fonciers les travaux de couverture réalisés.
Les LMP et LMNP
En LMP et LMNP, les travaux de toiture sont
déductibles sous conditions.
Définition LMP et LMNP
La mise en location d'appartements meublés et souvent avantageuse pour la constitution d'un capital en raison de sa plus forte rentabilité que la location nue, de la souplesse du bail et de la fiscalité pour laquelle deux statuts coexistent :
- Le loueur en meublé professionnel (LMP) sous conditions :
- D'être enregistré au registre du commerce et des sociétés pour cette activité via une société ou en nom propre
- De percevoir au moins 23 000 € TTC de recettes annuelles
- D'avoir des revenus issus de cette activité supérieurs à l'ensemble de ses autres ressources (revenus fonciers > 50 % du total des revenus) ;
- Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne répondant pas aux critères visés ci-dessus.
Le régime d'imposition des loueurs en meublés
Les revenus de ces locations sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux BIC pour laquelle il est possible de déduire les intérêts des emprunts, les charges et dépenses pour travaux mais aussi les amortissements dans la limite de 10 700 € par année, mais reportables d'une année sur l'autre. Les deux régimes applicables sont le micro BIC ou le BIC réel :
| Revenus locatifs = RL | Régime | Base d'imposition |
| 23 000 € < RL < 32 900 € | Micro BIC | Recettes brutes annuelles diminuées d'un abattement forfaitaire de 50 % pour les frais et charges |
| 32 900 € < RL | BIC Réel simplifié ou BIC Réel | Les frais d'acquisition, les intérêts d'emprunts, les travaux courants d'entretien et de réparation de toiture, l'amortissement du bien hors terrain et des travaux non déductibles comme la réfection complète de la toiture sont déduits des recettes. Le déficit foncier en LMP peut être intégralement être imputé de son revenu global. |
Amortissement fiscal et comptable en LMP et LMNP
L'amortissement est la dépréciation du bien sur un certain laps de temps selon le mécanisme indiqué ci-dessus. Il représente tout l'intérêt du dispositif des LMNP : en effet grâce au mécanisme de déduction des intérêts d'emprunt et dans la mesure où le LMNP ne peut enregistrer un revenu foncier négatif, les recettes pourront être réduites à zéro et être exemptées de l'impôt sur le revenu ainsi que des prélèvements sociaux sur un temps assez long.
L'amortissement de l'immobilier hors terrain et du mobilier est imputé sur le bénéfice et peut être différé. L'amortissement total équivaut approximativement à 80 % du bien. Il comprend les gros travaux de rénovation ou de réparation non éligibles aux travaux courants d'entretien, comme la réfection partielle ou totale de la toiture. Il est linéaire sur une durée fixe de 20 à 30 ans.
Le montant de l'amortissement fiscal ne peut être supérieur au montant annuel des loyers perçus, il pourra donc être reporté s'il a été comptabilisé.
En plus de ses avantages certains en termes de fiscalité le LMNP pourra également bénéficier des aides accessibles aux bailleurs explicité ci-dessus. Par contre, le LMP sera considéré comme une entreprise et ne pourra donc pas en bénéficier.
En résumé
- De nombreux dispositifs d'aides financières sont disponibles pour rénover votre toit : prêts à taux zéro, crédits, subventions, primes, crédit d'impôts, réduction fiscale, dispositifs fiscaux et comptables, taux de TVA réduits
- La plupart de ces dispositifs sont cumulables
- Ces aides sont soumises à des plafonds et conditions de ressources
- Ces solutions de financement sont proposées à tous les échelons du territoire, de l'échelon national à l'échelon local et communal
- Toutes les entreprises ne sont pas habilitées à intervenir dans le cadre de certains dispositifs
- Avant de solliciter une aide, il est primordial d'obtenir le meilleur devis en comparant plusieurs professionnels : pour cela, utilisez ce formulaire en ligne.
- Vous pouvez également poser toutes vos questions complémentaires sur notre forum rénovation toiture.