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Fuite de toiture, infiltrations et dégât des eaux en copropriété : le dossier juridique

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Sommaire de la page

Fuite et infiltration d'eau dans une copropriété.

En copropriété, les réparations consécutives à des désordres en toiture,
tels que des fuites et infiltrations, lorsque celle-ci est qualifiée de
partie commune, incombent à l'ensemble des copropriétaires.

Introduction

Ce dossier a été rédigé par un juriste.

En copropriété, l'infiltration ou la fuite d'eau en toiture est à l'origine d'un certain nombre de questionnements voire de conflits entre copropriétaires, ou avec le Syndic de copropriété : comment déterminer la responsabilité des uns et des autres ? Qui paie les réparations ? Qui déclenche les travaux ?

Tour d'horizon de la législation en vigueur et de la jurisprudence en la matière.

Les incidences de la qualification juridique de partie commune ou privative

En situation de copropriété, le règlement des dommages résultant d'une fuite de toiture dépend de la qualification juridique de cette dernière. En effet, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis opère une distinction entre les parties communes et les parties privatives, chacune demeurant soumise à un régime propre.

Parties communes ou privatives ?

Si l'article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dresse la liste des parties réputées communes, force est de constater l'absence de référence à la toiture. Cette disposition revêt cependant un caractère supplétif.

Il faut donc se référer au règlement de propriété, lequel est censé déterminer "la destination des parties tant privatives que communes" ainsi que les conditions de leur jouissance (article 8-I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

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Dans le silence des textes, il est généralement admis que la toiture, constitutive d'un élément du gros œuvre, relève des parties communes. La Cour de cassation confirme la décision d'une Cour d'appel qui retient que "les parties communes comprennent la toiture et, d'une manière générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un des propriétaires" : Cass. 3e civ., 30 mai 1973, n° 72-12.963.

Il est utile d'évoquer la situation de la toiture-terrasse ou du toit plat. Comme son nom l'indique la toiture peut consister en une terrasse, dont peut jouir un copropriétaire unique. La propriété d'une terrasse clairement précisée dans le règlement de copropriété ne soulève pas de difficultés. Dans le silence des textes et des règlements de copropriété, des litiges peuvent survenir : c'est le cas de clauses divergentes qui amènent les juges à qualifier de partie commune une toiture-terrasse dans une copropriété : Cass. 1ère civ., 15 mai 1962.

La toiture-terrasse est, en principe, présumée partie commune (Cass. 3e civ., 30 mai 1973, n°72-12.963). Cette solution vaut même si un copropriétaire dispose d'un droit de jouissance exclusive et particulier, celui-ci ne pouvant être assimilé à un droit de propriété (Cass. 3e civ., 4 mai 1995, n° 93-11.121)

Plus rarement, le règlement de copropriété peut toutefois considérer qu'une toiture constitue une partie privative. Ce caractère privatif peut aussi résulter de l'acquisition de combles par le propriétaire dont la toiture constituera, en quelque sorte, l'accessoire. Par conséquent, des combles sont susceptibles d'être qualifiés de parties privatives et, partant, être équipés et aménagés pour permettre leur habitation dans la mesure où il n'est porté ni atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble (Cass. 3e civ., 10 décembre 1986, n°82-15.198).

Les parties communes comprennent la toiture et, d'une manière générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un des propriétaires.

Toutefois, le départ entre partie commune et partie privative des combles n'est pas toujours aisée, comme l'illustrent certaines décisions contradictoires de la Cour de cassation. Alors que dans une première affaire, la Haute-juridiction retient qu'"un comble qui ne peut servir qu'à la réparation de la toiture, partie commune, constitue lui-même une partie commune, peu important que la trappe d'accès se situe dans l'appartement d'un copropriétaire" : Cass. 3e civ., 30 mai 1995, n°93-16.347 ; dans une seconde affaire, la Cour de cassation censure une cour d'appel pour n'avoir pas qualifié de partie privative les combles d'un appartement dont l'accès ne pouvait se faire que par celui-ci : Cass. 3e civ., 3 juillet 1996, n°94-19.642.

Il revient aux juges d'arbitrer la qualification entre ces différents éléments au cas par cas.

La prise en charge des travaux de toiture : qui paie ?

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Cela implique que les désordres de toiture, lorsque celle-ci est qualifiée de partie commune, incombe à l'ensemble des copropriétaires.

Toutefois, la part de participation de chaque copropriétaire n'est pas identique et dépend des tantièmes détenus. A contrario, lorsque les désordres affectent une partie privative, la charge des dépenses afférentes incombe au seul propriétaire du lot privatif.

L'administration des désordres de toiture

L'organisation et l'administration de la copropriété sont encadrées par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application. Aussi, les travaux sur les parties communes nécessités par des désordres de toiture tels que les fuites et infiltrations sont soumis à des organes et procédures spécifiques.

Le syndic est l'organe chargé de l'administration des immeubles de la copropriété et, plus particulièrement, celui-ci est tenu de pourvoir à leur conservation, à leur garde et à leur entretien. Il intervient spontanément ou sur les instructions pour le compte et au profit de l'Assemblée générale (article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Aussi, il appartient à celui-ci de soumettre au vote de l'Assemblée générale de la copropriété les travaux à réaliser conformément à la procédure légale (article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Cette demande est généralement accompagnée de trois devis relatifs aux réparations. Si elle est acceptée par l'Assemblée générale, le syndic peut alors engager les réparations.

Toutefois, en cas d'urgence, comme c'est souvent le cas en matière de fuite de toiture ou d'infiltrations, le syndic a la possibilité de passer outre l'accord de l'Assemblée générale et de procéder à l'exécution de toute mesure conservatoire urgente et de toute réparation nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble de sa propre initiative. Il doit néanmoins faire ratifier celle-ci en convoquant immédiatement une Assemblée générale (article 18 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

A défaut, un copropriétaire est en droit de ne pas honorer sa quote-part du montant des travaux réalisés.

L'activité du syndic n'est pas sans risques pour celui-ci ou les copropriétaires. Sa responsabilité est susceptible d'être mise en cause dans le cadre de ses fonctions de conservation, d'entretien ou de sauvegarde de l'immeuble.

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Fuites, infiltrations et dégâts des eaux : illustrations jurisprudentielles

Qualification d'une toiture terrasse privative en partie commune

CA de Versailles, 3 décembre 2007, n° 06/00244 : M. J. acquiert plusieurs lots dans une copropriété, comprenant un appartement au 6ème étage donnant accès à une terrasse privative au 7ème étage qui sert de toiture à l'immeuble. Après un certain temps, il constate la présence d'infiltrations d'eau dans son appartement. Il décide alors d'en informer le syndic de la copropriété, ainsi que le syndicat des copropriétaires.

Toutefois, ceux-ci ne daignent pas rechercher l'origine des infiltrations. Devant leur inertie, M. J. décide alors de demander une expertise judiciaire par la voie du référé. L'expert désigné rend son rapport quelques mois plus tard et préconise des travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse. Ces préconisations sont acceptées par l'Assemblée générale des copropriétaires.

S'estimant lésé, M. J. décide d'assigner le syndicat des copropriétaires en paiement des frais engagés pour les opérations d'expertise, la remise en état de son appartement et la dépose de dalles sur la toiture-terrasse. Le Tribunal de Grande instance accueille sa demande et condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 24.320 euros.

Le syndicat conteste le jugement et interjette appel. Il reproche au Tribunal de grande instance de l'avoir condamné à indemniser M. J. du coût de la dépose des dalles de protection d'étanchéité, alors que ces travaux, concernant la terrasse privative, devrait être à la charge du seul propriétaire du lot. La Cour d'appel déboute le syndicat de ses prétentions en retenant que le syndicat des copropriétaires a approuvé les conclusions de l'expert concernant la vétusté de l'étanchéité partie commune de l'immeuble et la nécessité de la refaire.

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Responsabilité du syndic de copropriété

CA Toulouse, 27 décembre 2005, "Syndicat de la Boucherie du Tarn" : En 1992, un dégât des eaux intervient dans un immeuble en copropriété. Suite à la déclaration de sinistre, la compagnie d'assurance du syndicat des copropriétaires indique la prise en charge des dommages dans la limite du rapport d'expertise et sur présentation d'une facture.

Après son passage, l'expert identifie que les infiltrations proviennent de la façade et transmet ses conclusions au syndic de la copropriété.

Toutefois, en 1994, le syndicat indique à son assureur que la cause du sinistre n'a pu être supprimée en dépit de travaux commandés par le syndic. De 1996 à 2003, plusieurs dégâts des eaux sont signalés aux syndic, dont l'origine est identique.

En 2004, le syndicat des copropriétaires assigne le syndic de copropriété devant le tribunal d'instance en raison de sa carence à remédier aux infiltrations depuis de nombreuses années. Constatant l'ancienneté du désordre, la simplicité technique des réparations et l'absence du syndic aux convocations des réunions d'expertise, le tribunal retient la carence fautive de celui-ci et le condamne au paiement des travaux de reprise et à des dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance. Le syndic relève appel du jugement et conteste la carence fautive, en soutenant qu'il n'a commis aucun défaut d'entretien et qu'il a été depuis l'origine diligent.

La Cour d'appel confirme la décision des juges du fond et retient la responsabilité du syndic.

Incidences du non-respect de la procédure de convocation de l'Assemblée générale par le syndic

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Cass. 3e civ., 12 février 2003, n° 01-12.872 : Une importante fuite d'eau contraint le syndic de copropriété à prendre l'initiative de faire exécuter les travaux de réparation. Estimant que celui-ci n'a pas respecté l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, un copropriétaire conteste le paiement de sa quote-part des dépenses afférentes à ces travaux.

Le texte prévoit que si, en cas d'urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux de sauvegarde de l'immeuble, celui-ci doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Considérant qu'une fuite constitue bien une situation d'urgence au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour d'appel déboute le copropriétaire, le condamne au paiement d'une fraction des travaux et estime que, dans ce contexte, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que l'exigence d'un devis préalable, ne sont pas une condition de validité de l'engagement.

Le copropriétaire forme un pourvoi devant la Cour de cassation, laquelle casse l'arrêt de la Cour d'appel pour violation de la loi.

Même en cas d'urgence, la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires est exigée. A défaut, le copropriétaire peut refuser de payer sa quote-part des dépenses réalisées par le syndic pour réparer la fuite.

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