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Fuites et infiltrations en toiture : locataire ou propriétaire, qui paie ?

Demande de devis en ligne pour une fuite de toiture.

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Fuite ou infiltration sur fenêtre de toit de type Velux.

En cas de fuite ou d'infiltration sur une fenêtre de toit de type Velux,
dans la plupart des cas, c'est au propriétaire de payer les réparations.

Introduction

Ce dossier a été rédigé par un juriste.

Susceptible de générer des dégâts et des travaux de réparation parfois considérables, la fuite ou l'infiltration d'eau en toiture est régulièrement à l'origine de conflits entre locataire et propriétaire. Qui est responsable, qui paie ? Tour d'horizon de la législation en vigueur.

Les obligations du bailleur et du propriétaire

Dans le contexte d'une location, la responsabilité en cas de fuite de toiture est principalement régie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et ses textes d'application.

Aux termes de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est dans l'obligation de délivrer au locataire un logement en état d'usage et de réparation. Celui-ci doit également assurer au locataire la jouissance paisible du logement et le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Enfin, le texte ajoute qu'il appartient au bailleur d'entretenir les locaux en état et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Il ressort de cette disposition que le bailleur est tenu de livrer un logement disposant d'une toiture en bon état, sans défauts, ni vices, causant une fuite, qui permette au locataire de jouir paisiblement des lieux. Il résulte également de ce texte que la charge de l'entretien et des réparations nécessaires au maintien en état de la toiture, incombe au propriétaire si, et seulement si, l'entretien et les réparations ne revêtent pas un caractère locatif.

Pour un exemple d'engagement de la responsabilité du bailleur au regard de son obligation de réfection d'une toiture : Cass. 3e civ., 25 mars 2014, n° 12-35.268.

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Conditions d'engagement de la responsabilité en cas de fuite en toiture

Par application de l'article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987, ont un caractère locatif les travaux d'entretien courant ainsi que les menues réparations. S'agissant de la toiture, les travaux se limitent au dégorgement des conduits et des descentes d'eaux pluviales, des chéneaux et gouttières, sauf si ceux-ci sont occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Hormis quelques cas particuliers, le paiement des réparations relatives à une fuite de toiture incombe généralement au propriétaire.

Toutefois, si la fuite sur toiture provient de dégradations volontaires, la charge des réparations incombe au locataire, sauf à démontrer que le dommage résulte d'un cas de force majeure, d'une faute du bailleur ou du fait d'un tiers que le locataire n'a pas introduit dans le logement.

Hormis les cas particuliers ci-dessus évoqués, les réparations relatives à une fuite de toiture incombent généralement au bailleur, c'est-à-dire, dans la plupart des cas, au propriétaire du logement.

Concernant les dommages consécutifs à la fuite se pose la question de leur indemnisation : celle-ci est en principe prise en charge par l'assurance multirisques habitation, obligatoire pour le locataire, laquelle garantit le dégât des eaux.

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