toiture.pro

Fuites et infiltrations sur une maison, un appartement ou un immeuble neuf : le dossier juridique

Demande de devis en ligne pour une fuite de toiture.

Sommaire de la page

Infiltrations consécutives à une fuite de toiture sur une maison neuve.

L'apparition d'infiltrations consécutives à des fuites en toiture
n'est pas rare après la livraison d'une maison ou d'un appartement neuf.

Introduction

Consulter un avocat pour un problème de fuite de toiture en construction.

Ce dossier a été rédigé par un juriste.

La vocation du Droit est de régir les rapports économiques et sociaux. En matière de construction, les règles visent à établir un équilibre entre la protection des intervenants-constructeurs et ceux qui prennent l'initiative et/ou supportent financièrement la charge de la réalisation de l'ouvrage.

Sur les constructions neuves, cette protection s'opère par une technique juridique que l'on nomme l'obligation de garantie. Celle-ci tend à renforcer la bonne exécution de l'ouvrage, en l'occurrence la toiture, en mettant à la charge des constructeurs l'obligation de livrer la chose conformément à sa destination, au résultat attendu, afin d'assurer l'utilité du bien et sa jouissance paisible.

Plus concrètement, dans le cadre de la construction d'une maison individuelle, il s'agira de livrer une toiture sans défauts apparents ou non apparents, jouant son rôle d'étanchéité et de protection contre les fuites et infiltrations d'eau. Dans le cas contraire, il revient au constructeur, généralement par l'intermédiaire de son assureur, d'assumer les coûts de réparation des désordres.

Toutefois, cette obligation de garantie n'est pas sans limites et répond à des conditions définies par la loi et les règlements, lesquels sont aussi précisés par le juge.

Tel est le cas, en particulier, de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l'assurance dans le domaine de la construction, dont les principales dispositions ont été insérées dans le code civil, qui précise les conditions de mise en œuvre de la responsabilité des intervenants en cas de désordres et de malfaçons en toiture.

Conditions de mise en œuvre de la responsabilité légale en cas de fuites sur toiture

Fuites sur toiture : des dommages qui engagent la responsabilité du constructeur

Bien que les fuites ou infiltrations sur toiture ne soient pas expressément visées par les textes, celles-ci figurent parmi les éléments qui peuvent engager la responsabilité des constructeurs.

Elément complexe, la toiture est généralement constituée par la couverture du bâtiment, ainsi que son support, l'ensemble présentant les caractères de gros oeuvre. Pour ajouter à la complexité, ces dernières décennies, d'autres éléments sont venus se greffer à la toiture : fenêtres de toit, panneaux solaires photovoltaïques, supports d'antennes hertziennes ou satellites, conduits d'évacuation d'air ou de fumée, etc.

L'article 606 du code civil relatif aux obligations de l'usufruitier range parmi les "grosses réparations", celles "des voûtes", du "rétablissement des poutres et des couvertures entières".

Dans le même sens, l'article 1792-2 du même code prévoit que la responsabilité des constructeurs s'applique aux dommages qui touchent à la solidité des éléments d'équipements d'un ouvrage, lorsqu'ils sont indissociables et font corps avec celui-ci. Parmi ces éléments, le texte évoque les ouvrages de "clos et de couvert", lesquels sont indiscutablement constitués par les ouvrages de toiture.

Une telle qualification est d'ailleurs confirmée par l'article R.111-26 du code de la construction et de l'habitation qui retient au titre des "gros ouvrages", les éléments qui assurent "le clos, le couvert et l'étanchéité". Certains constructeurs et assureurs ont tenté d'échapper à leur responsabilité, en soutenant la thèse selon laquelle leur intervention ne portait que sur un élément dissociable de la toiture (cf. pour des fenêtres de toit occasionnant des fuites : CA Paris, 24 février 2016, n°15/01004).

Consulter un avocat en droit immobilier.

Identification des responsables en cas de fuites : définition légale du constructeur

L'instigateur originel, titulaire des autorisations de construction sur un terrain et porteur du risque financier, est appelé le maître d'ouvrage. Il s'agit le plus souvent du client final, c'est-à-dire l'acquéreur ou le propriétaire des lieux. C'est lui qui, aux termes de l'article 1792 du code civil, bénéficie de l'action en responsabilité contre tout constructeur de l'ouvrage.

La responsabilité des différents protagonistes, intervenants à la construction est régie par la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l'assurance dans le domaine de la construction. Au sens de l'article 1792-1 du code civil, le constructeur s'entend de l'architecte, de l'entrepreneur, du technicien ou de toute autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage.

La conception extensive de la notion de constructeur permet ainsi de prendre en compte dans la catégorie des constructeurs les métiers de la toiture tels que les couvreurs, zingueurs, charpentiers, étancheurs ou menuisiers. Toutefois, la responsabilité de ceux-ci n'est pas absolue, car elle dépend des diligences du maître d'ouvrage, acquéreur-propriétaire, au moment de l'achèvement des travaux.

La réception de l'ouvrage : un acte déclencheur des garanties

La dernière phase du marché de construction est constituée par l'achèvement des travaux. Elle est juridiquement marquée par un acte unilatéral du maître d'ouvrage : la réception des travaux. Il s'agit, aux termes de l'article 1792-6 du code civil, de l'acte par lequel l'acquéreur de l'ouvrage exprime sa volonté d'accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Son importance est déterminante, puisqu'elle définit également le périmètre de la responsabilité des constructeurs et de mise en œuvre des différentes garanties.

L'intérêt des réserves à la réception sur les désordres de toiture

L'absence de réserves à la réception a pour effet de purger les vices et les défauts de conformité apparents révélés sur la toiture.

Si la réception peut être tacite, il est cependant fortement recommandé de l'établir de façon formelle au moyen d'un procès-verbal. Dans cette perspective, le maître d'ouvrage dispose de plusieurs possibilités. Celui-ci peut décider d'accepter l'ouvrage sans aucune réserve. Il a également la faculté de refuser purement et simplement la réception de l'ouvrage s'il considère que la toiture est inachevée ou s'il constate des malfaçons apparentes. Enfin, le maître de l'ouvrage peut accepter la réception de l'ouvrage tout en émettant des réserves.

L'absence de réserves à la réception a pour effet de purger les vices et les défauts de conformité apparents révélés sur la toiture (Cass. 3e civ., 9 octobre 1991, n°87-18.226 ; pour des désordres causés par l'installation d'un générateur photovoltaïque sur une toiture avec une réception sans réserves : Cass. 3e civ., 19 janvier 2017, n°15-27.205).

Autrement dit, des malfaçons apparentes sur une toiture qui n'auraient pas fait l'objet de réserves déchargent le constructeur de sa responsabilité contractuelle ; d'où l'importance pour l'acquéreur de sonder attentivement la toiture et les éléments afférents, afin de déceler d'éventuels désordres qui pourraient faire l'objet de réserves.

Par ailleurs, le maître d'ouvrage peut assortir la réception de trois types de réserves :

  • Les réserves pour malfaçons, lorsque l'acquéreur relève des défauts dans la réalisation de la toiture et souhaite qu'ils soient corrigés ;
  • Les réserves dites de "non façon", dans l'hypothèse où l'acquéreur constate que les travaux contractuellement prévus sur la toiture n'ont pas été effectués ;
  • Les réserves pour essai, lorsqu'il est impossible d'évaluer l'étanchéité de la toiture ou sa solidité à un moment donné, par exemple.

Incidences de la réception sur la mise en œuvre des garanties

Avant la réception : la garantie contractuelle de droit commun

Toute construction implique la conclusion d'un contrat de louage d'ouvrage, lequel fait naître des obligations réciproques. Il a ainsi été jugé que tout constructeur est tenu, par le contrat, d'une obligation de conseil et de résultat envers le maître d'ouvrage (Cass. 3e civ., 27 janvier 2010, n° 08-18.026).

Aussi, en cas de désordres ou de défauts de toiture, antérieurs à la réception, le maître d'ouvrage a la faculté d'engager la responsabilité contractuelle de droit commun de l'article 1231-1 du code civil (ancien article 1147 du code civil depuis la réforme de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016). C'est d'ailleurs le seul fondement susceptible d'être invoqué avant la réception, les responsabilités spéciales intervenant alors postérieurement.

Prolongement de la garantie contractuelle jusqu'à la levée des réserves

Le constructeur est tenu de procéder aux réparations des désordres et malfaçons de toiture.

Les réserves émises sur les travaux au moment de la réception induisent le maintien de la responsabilité contractuelle du constructeur. Cela signifie, plus concrètement, que le constructeur est tenu de procéder aux réparations des désordres et malfaçons de toiture, contenus dans le procès-verbal de réception, au plus tard dans l'année qui suit la réception.

Passé le délai fixé, le constructeur est libéré de son obligation et, partant, dégagé de sa responsabilité contractuelle. C'est pourquoi en cas d'inertie de celui-ci, une saisine du juge s'impose afin de faire reconnaître judiciairement la responsabilité du constructeur, d'une part, et suspendre le délai de prescription, d'autre part.

A l'issue de la réfection ou des réparations des travaux réservés, dans l'hypothèse où elles sont acceptées, s'opère la levée des réserves qui va couvrir les vices apparents, ainsi que la non-conformité apparente. Il n'est alors plus possible, en principe, de poursuivre le constructeur au titre de la responsabilité contractuelle.

La garantie de parfait achèvement

Enoncée à l'article 1792-6 alinéa 2 du code civil, la garantie de parfait achèvement fait peser sur l'entrepreneur l'obligation de réparer l'ensemble des désordres qui ont fait l'objet de réserves dans le procès-verbal de réception ou qui ont été signalés par LRAR postérieurement à la réception par le maître d'ouvrage.

Cette garantie prend effet au jour de la réception de l'ouvrage et vaut pendant un an.

La garantie biennale de bon fonctionnement

La garantie de bon fonctionnement est prévue à l'article 1792-3 du code civil. Elle concerne les "autres éléments d'équipements de l'ouvrage", c'est-à-dire aux constructions qui n'affectent pas le "gros œuvre". Cette garantie peut être actionnée durant deux années à compter de la réception.

En matière de toiture, la garantie sur les éléments d'équipements peut consister dans la réfection de quelques ardoises ou tuiles, sans porter sur l'ensemble du toit. Il peut aussi s'agir de la réparation de chéneaux et gouttières. La Cour de cassation a cependant jugé que la garantie de bon fonctionnement n'est pas applicable aux désordres qui affectent le revêtement végétal d'une toiture végétalisée, dans la mesure où ceux-ci ne rendent pas l'ouvrage impropre à sa destination et ne compromettent pas sa solidité (Cass. 3e civ., 18 février 2016, n° 15-10.750).

Comme pour la garantie contractuelle et celle de bon fonctionnement, il importe de mettre en demeure l'entrepreneur par LRAR de procéder aux diverses réparations dans un délai défini. A défaut, le maître d'ouvrage devra rechercher la responsabilité du constructeur devant les tribunaux.

La garantie décennale

La garantie décennale couvrant la charpente et la toiture.

La garantie décennale concerne les vices cachés affectant la solidité
de l'ouvrage ou rendant l'ouvrage impropre à sa destination.
Les éléments de charpente et de toiture sont généralement concernés.

La garantie décennale des articles 1792 et 1792-4-1 du code civil prévoit la responsabilité des constructeurs durant dix années à compter de la réception des travaux. Elle se distingue des garanties précédentes.

Contrairement à la garantie de parfait achèvement, la garantie décennale est applicable aux seuls vices non apparents au jour de la réception (Cass. 3e civ., 1er avril 1992, n° 90-18.498). Elle diffère aussi de la garantie biennale de bon fonctionnement en ce que le dommage doit compromettre la solidité de l'ouvrage ou le rendre impropre à sa destination. Ces deux conditions alternatives déterminent l'application de la garantie décennale.

La mise en œuvre de la garantie décennale suppose, en premier lieu, l'existence de vices non apparents dits vices cachés. Il s'agit des défauts cachés qui ne sont pas détectés lors d'un examen normal de l'ouvrage au moment de la réception. Il incombe au maître d'ouvrage de démontrer le caractère non apparent de ces désordres (Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-24.379).

En second lieu, le texte exige que la solidité de l'ouvrage soit compromise ou que le dommage le rende impropre à sa destination. Il a ainsi été jugé que la dégradation accélérée d'une couverture en tuiles entraînant d'importantes infiltrations d'eau dont la cause essentielle provient de désordres liés au colmatage de la couverture à l'aide d'un isolant compromet la solidité de l'ouvrage (Cass. 3e civ., 31 mai 2000, n°97-18.675).

Toutefois, c'est surtout sur le critère de l'impropriété à la destination que se fonde la jurisprudence pour retenir l'application de la garantie décennale.

La notion d'impropriété à la destination est une création prétorienne. Elle n'a pas été définie par le législateur. Il appartient donc aux juges du fond d'en définir les caractéristiques au cas par cas. Il est toutefois considéré qu'est impropre à sa destination, l'ouvrage qui n'est pas conforme à l'attente de l'acquéreur et qui induit une impossibilité de jouissance. Ainsi, il a été admis que des infiltrations d'eau qui affectent des appartements sont de nature à rendre des immeubles impropres à leur destination, ouvrant ainsi droit à l'application de la garantie décennale (Cass. 3e civ., 20 octobre 2017, n° 16-22.006).

De la même façon, des désordres en toiture (tuiles non fixées, pente de toit insuffisante) constituent des vices graves affectant un ouvrage de gros œuvre, susceptibles de le rendre impropre à sa destination du fait des risques anormaux d'infiltrations engendrés par l'insuffisante épaisseur de l'enduit extérieur (Cass. 3e civ., 11 janvier 2011, n°09-15-350).

Il résulte de ce qui précède que fuites et infiltrations sont des dommages, qui, lorsqu'ils sont d'une gravité suffisante, ouvrent droit à la garantie décennale.

La couverture des risques : les assurances obligatoires

La loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l'assurance dans le domaine de la construction a instauré un système de protection à double détente. En rendant certaines assurances obligatoires, le législateur a souhaité sécuriser l'indemnisation des dommages qui résultent de la construction.

Cette obligation de garantie pèse tant sur le maître d'ouvrage que sur les constructeurs et vise les désordres graves entrant dans le champ d'application des articles 1792 et 1792-1 du code civil.

L'assurance dommage-ouvrage pesant sur le maître d'ouvrage

En vertu de l'article L.242-1 du code des assurances, il incombe au propriétaire ou à son mandataire, ainsi qu'au vendeur d'un ouvrage de souscrire à une assurance dite dommage-ouvrage (DO). Cette disposition prescrit que la souscription à cette assurance doit être réalisée avant l'ouverture du chantier.

La protection du maître d'ouvrage et des acquéreurs successifs se réalise par la définition du contenu et de la portée de cette garantie par le législateur. L'assurance dommage-ouvrage a vocation à garantir le paiement de l'intégralité des travaux de réparation des dommages, en préalable à toute recherche de responsabilités devant les tribunaux. C'est là tout l'intérêt du dispositif qui permet à toute victime d'un dommage de construction d'être indemnisée rapidement et en l'absence de toute décision de justice.

L'assurance responsabilité civile décennale pesant sur les constructeurs

A l'instar du maître de l'ouvrage, les constructeurs sont tenus de souscrire à une assurance. Ce système à double détente permet d'assurer au maximum l'indemnisation. Ainsi, aux termes de l'article L. 241-1 du code des assurances, les constructeurs, personnes physiques ou morales, doivent justifier d'une couverture de leur responsabilité à l'ouverture de tout chantier. Cette justification s'établit en la forme d'attestations d'assurance, lesquelles doivent être jointes aux factures et devis remis au maître de l'ouvrage (article L.243-2 du code des assurances).

Par ailleurs, l'assureur est tenu de mentionner expressément dans une clause spécifique le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité décennale.

Les constructeurs qui contreviennent à cette obligation d'assurance s'expose à une peine d'emprisonnement de six mois et/ou à une amende de 75 000 euros (article L.243-3 du code des assurances).

Cas particulier : la couverture des risques en cas de cessation d'activité ou de défaillance

Cessation d'activité du constructeur

En cas de cessation d'activité du constructeur, le maître d'ouvrage peut mettre en œuvre la garantie dommage-ouvrage, laquelle procédera au préfinancement des travaux. L'assureur du maître d'ouvrage s'orientera ensuite vers l'assureur du constructeur pour se faire rembourser le coût de l'indemnisation.

En d'autres termes, la garantie décennale du constructeur n'est pas affectée par un éventuel dépôt de bilan ou une liquidation judiciaire, ce qui n'est pas toujours le cas lorsque la défaillance est imputable à la compagnie d'assurance.

Cessation d'activité de la compagnie d'assurance

Hypothèse devenue fréquente ces derniers mois avec l'arrivée sur le marché de l'assurance construction "low-cost", celle de la défaillance de certaines compagnies d'assurance suite à un retrait d'agrément ou à une faillite.

Consulter un avocat pour un problème d'assurance et de toiture.

Une telle situation est en principe réglée par le système des fonds de garantie. Ces fonds, financés en particulier par une contribution des compagnies d'assurance, des assurés et de l'Etat, sont destinés à garantir notamment les assurés contre l'insolvabilité de l'auteur d'un préjudice.

En matière de construction, c'est le Fonds de Garantie des Assurances Obligatoires de dommages (ci-après FGAO) qui remplit cette fonction (Article L.421-2 du code des assurances). Toutefois, le régime du FGAO n'est pas uniforme depuis l'ordonnance n° 2017-1609 du 27 novembre 2017 relative à la prise en charge des dommages en cas de retrait d'agrément d'une entreprise d'assurance. L'entrée en vigueur de ce texte, qui devait intervenir au plus tard le 1er juillet 2018, a été fixée par le décret n° 2018-644 du 20 juillet 2018 (JORF n° 0168 du 24 juillet 2018) au 31 décembre 2018.

L'article 15 de l'ordonnance n°2017-1609 du 27 novembre 2017 prévoit que certaines dispositions seront applicables aux contrats d'assurance conclus ou renouvelés à compter de leur entrée en vigueur, soit le 31 décembre 2018. Par conséquent, il en résulte deux régimes distincts.

En cas de défaillance d'une compagnie d'assurance soumise au contrôle de l'état français, le maître d'ouvrage, particulier, bénéficie de l'intervention du FGAO. Cependant, la situation se complique fortement lorsque le maître d'ouvrage a contracté avec une compagnie d'assurance en Libre Prestation de Service (Ci-après LPS).

L'affaire de la compagnie Alpha insurance illustre les difficultés qui se posent. D'origine danoise cette entreprise s'est vue retirer son agrément et a été mise en liquidation judiciaire le 8 mai 2018. Cette compagnie était elle-même assurée par une compagnie néo-zélandaise (CBL) déclarée en faillite au début de l'année 2018. Quid de l'application du FGAO aux porteurs d'assurances obligatoires dans cette compagnie ?

Pour les contrats conclus ou renouvelés avant le 31 décembre 2018

Jusqu'à l'ordonnance n°2017-1609 du 27 novembre 2017, l'intervention du FGAO au profit des compagnies d'assurance en LPS n'était pas possible. Par conséquent, pour les assurés en polices dommage-ouvrage ou responsabilité civile décennale obligatoires, la faillite de leur compagnie est synonyme de complexité, voire d'absence d'indemnisation. C'est d'ailleurs l'une des raisons d'être de l'ordonnance n°2017-1609 du 27 novembre 2017.

Aussi, en cas de liquidation judiciaire, le maître d'ouvrage comme le constructeur doivent, dans de brefs délais, négocier une nouvelle police d'assurance auprès d'une nouvelle compagnie, nationale et saine de préférence. Il importe ensuite d'adresser au liquidateur étranger une demande de remboursement des primes versées pour la période non couverte.

En cas de sinistre, c'est également auprès du liquidateur étranger que l'assuré sollicitera l'indemnisation des dommages. Toutefois, si le liquidateur ne dispose pas de suffisamment de fonds, il faudra alors se retourner contre le fonds de garantie étranger. On comprend aisément la difficulté d'une telle procédure, susceptible d'être longue et coûteuse.

Ultime recours, celui de l'engagement de la responsabilité du constructeur, lequel devra s'acquitter du remboursement des dommages sur les deniers de son entreprise ou sur ses fonds propres, lorsque cela est possible.

A noter que le champ d'application du FGAO est limité aux particuliers, personnes physiques, qui n'agissent pas dans un cadre professionnel. Seule la défaillance de l'assureur dommage-ouvrage est concernée, ce qui signifie que la responsabilité civile décennale est exclue du domaine d'intervention du FGAO.

Pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 31 décembre 2018

Bien que l'ordonnance n° 2107-1609 du 27 novembre 2017 procède à une extension de son champ d'application aux compagnies en LPS, cette modification n'intervient qu'à partir du 31 décembre 2018. Aussi, seuls les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date sont concernés par l'intervention du FGAO. Le périmètre des bénéficiaires n'a quant à lui par été modifié et demeure toujours circonscrit aux particuliers, personnes physiques, et à l'assurance dommage-ouvrage.

En cours de ratification, le texte de l'ordonnance n°2017-1609 du 27 novembre 2017 est encore susceptible d'être remanié, ce qui témoigne du caractère évolutif du droit des assurances de la construction. Un domaine mouvant qui invite à la plus grande prudence et à une actualisation constante du droit positif.

Demande de devis en ligne pour une recherche et une réparation de fuite en couverture.

Déclenchement des garanties : approche procédurale

Fuite constatée avant ou pendant la réception des travaux

Lorsqu'une fuite est constatée avant ou pendant la réception des travaux, il convient de mettre en demeure le constructeur de réparer les dommages dans un délai précisément défini. Cette demande doit être réalisée par LRAR. Si celle-ci reste sans réponse, il faut alors actionner l'assurance dommage-ouvrage. A cette fin, une déclaration de sinistre doit être réalisée dans les 5 jours à l'assureur par LRAR (Article L.113-2 du code des assurances).

La déclaration de sinistre doit comporter certaines mentions précisées à l'annexe II de l'article A 243-1 du code des assurances :

  • Le numéro du contrat d'assurance ou celui de l'avenant ;
  • Le nom du propriétaire de la construction endommagée ;
  • L'adresse de la construction endommagée ;
  • La date de réception ou celle de la date de première occupation des lieux ;
  • La date d'apparition des dommages ainsi que leur description et localisation précise ;
  • La copie de mise en demeure réalisée sur le fondement contractuel.

L'assureur dispose alors d'un délai maximal de 60 jours pour notifier sa décision de mettre en jeu la garantie et de 90 jours pour faire une offre d'indemnité à compter de la déclaration de sinistre (article L.242-1 du code des assurances).

En principe, sa décision fait suite à l'évaluation et à la description par l'expert qu'il aura désigné. Lorsque la proposition d'indemnisation est acceptée, le versement intervient dans le délai mentionné au contrat.

En cas de rejet de la demande par l'assureur dommage-ouvrage, le maître d'ouvrage dispose de plusieurs recours. Certains sont prévus par le contrat et prévoient souvent la réalisation de nouvelles expertises contradictoires ou l'intervention du médiateur des assurances. Les autres ont un caractère judiciaire et tendent à rechercher la responsabilité du constructeur devant les tribunaux.

Consulter un avocat en droit immobilier pour un problème de fuite de toiture.

Fuite constatée en période de parfait achèvement

La fuite ou la malfaçon constatée en période de parfait achèvement est celle qui intervient dans l'année qui suit la réception de l'ouvrage. Il est utile de rappeler ici que celle-ci ne peut porter que sur des désordres apparents ayant fait l'objet de réserves au moment de la réception ou révélés postérieurement par écrit.

La garantie de parfait achèvement peut être actionnée de façon amiable ou contentieuse. Dans la phase amiable, le constructeur en cause et le maître d'ouvrage s'accordent sur les travaux de réparation à réaliser, ainsi que sur leur durée. En cas de désaccord ou si l'entrepreneur ne procède pas aux travaux, il faut alors s'orienter sur le terrain judiciaire.

Le maître d'ouvrage doit, tout d'abord, mettre en demeure l'entrepreneur par LRAR de réaliser les travaux et, en cas d'inertie, solliciter l'intervention du juge de l'exécution du contrat par l'intermédiaire d'un avocat.

Il peut aussi préalablement à toute décision de justice faire jouer la garantie dommage-ouvrage dans les mêmes conditions qu'avant la réception.

Fuite constatée en période de décennale

En période de garantie décennale, c'est-à-dire durant une décennie depuis la réception de l'ouvrage pour des désordres non apparents n'ayant pas fait l'objet de réserves et mettant en cause la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, il incombe au maître d'ouvrage d'actionner son assurance dommage-ouvrage dans les 5 jours qui suivent le sinistre par lettre recommandée avec accusé de réception (art. L.113-2 du code des assurances).

Outre les différentes mentions de l'annexe II de l'article A 243-1 du code des assurances précitées, la rédaction de la partie consacrée à la description des dommages devra être particulièrement soignée. Elle doit faire apparaître clairement la gravité des malfaçons, mais également leur incidence sur la solidité ou l'impropriété à la destination de l'ouvrage.

L'évaluation du dommage par un expert désigné par l'assureur précède la notification de la décision d'engager la garantie, laquelle doit intervenir dans un délai maximal de 60 jours à compter de la déclaration de sinistre. L'assureur dommage-ouvrage dispose d'un délai de 90 jours pour faire une offre d'indemnité à compter de ladite déclaration (article L.242-1 du code des assurances).

Si le maître d'ouvrage accepte la proposition d'indemnisation, le paiement est effectué dans le délai prévu au contrat.

Fuite constatée après 10 ans, quels recours ?

En principe, la garantie décennale expire 10 années après la réception. Toutefois, il est des circonstances dans lesquelles cette garantie est prorogée au profit du maître d'ouvrage ou du propriétaire successif. La Cour de cassation a en effet jugé qu'est fondé à se prévaloir de la responsabilité contractuelle du constructeur le sous-acquéreur victime d'une faute dolosive, même après l'expiration de la période décennale (Cass. 3e civ., 27 mars 2013, n°12-13.840).

Outre la faute volontaire du constructeur, la jurisprudence a défini une autre limite tenant aux désordres évolutifs. Il s'agit de vices constatés judiciairement pendant la période de garantie et qui génèrent des conséquences dommageables postérieures à l'expiration du délai de garantie décennale. Dans ces circonstances, la Cour de cassation considère que l'aggravation de désordres originaires d'une particulière gravité ouvre droit à réparation (Cass. 3e civ., 18 novembre 1992, n° 91-12.797 ; Cass. 3e civ., 18 janvier 2006, n° 04-17.400).

En somme, après 10 ans, les recours en garantie, bien que limités, ne sont pas totalement fermés : faute dolosive et désordres évolutifs sont des motifs dont peut se prévaloir le maître d'ouvrage pour engager la responsabilité du constructeur.

Consulter un avocat en droit immobilier pour un problème de construction.

A lire dans le même dossier