Fuites sur toiture mitoyenne, servitude d'égout et de surplomb : le dossier juridique
Sommaire de la page
Les fuites et infiltrations en toiture mitoyenne peuvent générer
des dégâts des eaux et des conflits de voisinage significatifs.
- Introduction
- Les fuites sur toitures mitoyennes
- Les servitudes liées à la toiture
- Différence entre accolement et mitoyenneté
- A lire dans le même dossier
Introduction
Ce dossier a été rédigé par un juriste.
La mitoyenneté est susceptible d'être à l'origine d'un certain nombre de conflits entre voisins, notamment lorsque des désordres (fuites, infiltrations) apparaissent au niveau de l'ouvrage mitoyen. Dans ce dossier, nous faisons le point sur la législation en vigueur et la détermination des responsabilités.
Les fuites sur toitures mitoyennes
La loi ne fait aucune référence à la toiture s'agissant de la mitoyenneté, elle vise plus particulièrement les murs ou les fossés (art. 653 à 673 du code civil). Si l'on raisonne par analogie, une toiture sera dite mitoyenne lorsqu'elle est édifiée sur une limite séparative commune à deux propriétés voisines.
Dans cette situation, la partie commune de la toiture est soumise à une servitude, c'est-à-dire qu'elle confère un droit réel aux deux propriétaires.
Par conséquent, les travaux résultant d'une fuite de toiture sur cette partie de l'immeuble seront répartis équitablement entre les deux propriétaires voisins. De la même manière, toute modification nécessitera l'accord des deux parties.
Par ailleurs, il existe d'autres types de servitudes qui intéressent directement la toiture. Il s'agit principalement de la servitude d'écoulement des eaux et de la servitude de surplomb ou d'égout.
L'article 681 du code civil impose au propriétaire d'édifier son toit de manière à ce que les eaux pluviales s'écoulent sur son propre terrain ou sur la voie publique. Il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. Il s'agit de la servitude d'égout ou de surplomb.
Cette exigence ne vaut que pour l'écoulement des eaux déversées par la toiture vers le fonds concerné, puisque l'article 640 du code civil prévoit que les eaux provenant de la toiture d'un propriétaire sur son propre terrain peuvent s'écouler, selon la configuration naturelle des lieux, sur le fonds voisin. Il s'agit dans cette dernière hypothèse de la servitude d'écoulement des eaux pluviales.
Il faut néanmoins réserver le cas l'article 690 du code civil. Dans le cadre de cette disposition, une servitude de déversement des eaux pluviales sur le fonds voisin peut être acquise soit par titre légal ou conventionnel, soit par prescription trentenaire, dans la mesure où elle est apparente et continue.
Les servitudes liées à la toiture
Servitude d'écoulement des eaux et prescription
Cass. 3e civ., 16 décembre 2014, n°13-24.167 : Un propriétaire se plaignant de l'écoulement sur son fonds des eaux pluviales recueillies sur le toit du bâtiment situé en limite de propriété assigne son voisin en vue d'obtenir sa condamnation à la pose d'une gouttière, ainsi qu'au paiement des frais de réparation du portail endommagé par l'écoulement.
Le défendeur sollicite, par une demande reconventionnelle, que le plaignant soit condamné à la pose d'une gouttière sur son propre bâtiment.
La Cour d'appel accueille la demande du plaignant et condamne son voisin à la pose d'une gouttière sur la longueur du bâtiment lui appartement, au paiement de dommages-intérêts en réparation du trouble de voisinage subi, mais aussi au paiement de la moitié des frais de la pose d'une gouttière sur le toit du bâtiment voisin ; pose que celui-ci avait sollicité reconventionnellement…
Le délai de prescription n'étant pas atteint, le défendeur reproche à la Cour d'appel de ne pas avoir relevé d'office la jonction de possession. La Cour de cassation considère que les juges n'étaient pas tenus de procéder, par eux-mêmes, à une recherche que le défendeur n'avait pas demandée.
Il appartient donc à celui qui se prévaut d'une servitude d'écoulement des eaux (dite parfois servitude d'égout) de s'assurer que les éléments justifiant la prescription, en particulier la jonction de possession de l'article 2265 du code civil, apparaissent clairement dans la demande, les juges n'étant pas tenus de la soulever d'office.
Certaines villes sont presque constituées exclusivement de bâtiments mitoyens ou accolés.
L'exigence probatoire inhérente à la servitude de surplomb
Cass. 3e civ., 15 septembre 2010 : Une gouttière installée sur la façade d'une maison déverse les eaux de pluies sur une propriété voisine. Le propriétaire du fonds voisin sollicite la suppression du tuyau de descente de la gouttière et la réalisation de travaux en vue de diriger les eaux pluviales. Les juges font droit à la demande.
Bien que le propriétaire attaqué invoque l'existence d'un droit de versement des eaux pluviales sur le fonds voisin qui proviennent de son toit, la Cour de cassation approuve la Cour d'appel d'avoir retenu que la preuve de l'existence d'un ouvrage rendant apparente la servitude n'était pas rapportée.
D'où la nécessité pour le propriétaire d'établir de façon certaine l'existence d'une servitude.
Différence entre accolement et mitoyenneté
La prise en charge des travaux de réfection diffère selon la nature de la toiture : mitoyenne ou accolée. Ici, deux toiture mitoyennes :
à gauche, couverture en tuiles plates de pays petit moule en terre cuite avec faîtage au mortier et crêtes de faîtage ;
à droite, couverture en ardoise synthétique fibrociment avec faîtage en zinc.
Cass. 3e civ., 24 novembre 1987, n° 86-12.313 : à l'occasion de la réfection de leur toiture, des propriétaires procèdent au couronnement du mur séparatif entre leur immeuble et celui, accolé, des propriétaires voisins. Ces derniers, qui faisaient également valoir une surélévation du mur, se plaignent de ce qu'aucune autorisation ne leur a été demandée compte tenu de la nature mitoyenne de l'élément en cause.
La Cour d'appel rejette leur demande de démolition de l'élément en cause au motif que le rapport d'expertise relève non pas un seul mur mitoyen mais deux murs privatifs accolés, appartenant à chaque propriétaire. Cette position est confirmée par la Cour de cassation qui s'appuie sur le rapport de l'expert, duquel il résultait que chacune des deux maisons possédait son propre mur sur toute sa longueur.
Par conséquent, les travaux portant sur ces éléments ne nécessitaient pas l'accord des propriétaires.
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