Infiltrations et fuites en toiture : le dossier juridique

Introduction

Ce dossier a été rédigé par un juriste.

La toiture est l'un des éléments prépondérants de toute construction immobilière, sans laquelle il serait impossible d'envisager une jouissance paisible de sa propriété. Outre sa dimension esthétique, sa principale fonction est d'assurer une protection contre les éléments naturels que sont la pluie, la neige, le froid ou le vent, ainsi que les éléments artificiels comme la pollution.

Sa réalisation doit, par conséquent, répondre à cette finalité en permettant notamment l'évacuation des eaux pluviales, l'étanchéité à l'eau et à l'air des éléments sous-jacents, ainsi que l'isolation thermique. Cependant, tel n'est pas toujours le cas.

Les désordres subséquents ont des conséquences particulièrement dommageables sur l'ensemble de la construction, impliquant souvent une fissuration des plafonds et des murs, une dégradation des peintures avec l'apparition d'auréoles jaunâtres et de moisissures, ou encore une décomposition ou une oxydation de la charpente, selon qu'elle est métallique ou en bois.

Ces incidences ne sont pas uniquement matérielles. Elles peuvent altérer l'état de santé des occupants, puisqu'elles sont susceptibles de provoquer, à terme, des problèmes respiratoires ou allergiques liés aux taux anormal d'humidité.

Du point de vue juridique, les infiltrations et fuites d'eau en toiture ne sont pas anecdotiques. C'est notamment sur la base de tels désordres que la jurisprudence, abondante, a précisé les contours de la législation en la matière. De nombreux textes de valeur législative ou réglementaire organisent en effet la responsabilité des différents intervenants à la construction.

Toutefois, force est de reconnaître qu'en raison de la superposition ou de la succession des garanties, le régime juridique applicable est difficilement lisible pour le profane.

Garantie contractuelle de droit commun, garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale, garantie des vices cachés ou encore responsabilité civile, sont autant de fondements qui disposent d'un cadre propre.

Il est donc fondamental de distinguer ces différents régimes dans le contexte de désordres ou de malfaçons ayant causé des infiltrations et des fuites d'eau en toiture. C'est l'objet du présent dossier.

Sommaire du dossier

• Fuites sur constructions neuves
• Infiltrations en cas de location
• Fuites sur toiture mitoyenne
• Infiltrations en copropriété
• Fuites constatées après l'achat d'un bien immobilier
• Tempête, fuite en toiture et dégâts des eaux consécutif : le rôle de l'assurance habitation
• Le rôle de l'expertise en cas de fuites et d'infiltrations en toiture