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Réglementation et législation de l'aménagement de combles

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Le permis de construire est souvent obligatoire pour aménager une surface significative.

L'autorisation d'aménager des combles passe par une déclaration
de travaux ou un permis de construire, selon la surface créée.

Introduction

Au prix du mètre carré dans l'immobilier, il est tentant de ne pas perdre d'espace et d'utiliser la totalité de la superficie de son habitat. Dans cette optique, pouvoir aménager des combles permettrait donc de valoriser son bien, mais aussi d'offrir davantage d'espace aux résidents, car cela peut s'avérer nécessaire quand la famille s'agrandit.

Cette opération peut induire des changements majeurs dans l'architecture de l'édifice, notamment si les combles ne sont pas aménagés. Il faut alors procéder à des analyses structurelles, demander une autorisation à l'administration, engager des travaux et enfin supporter un changement dans l'imposition, la fiscalité et les taxes que supporte le bien.

Dans une maison, dès que des travaux concernent une augmentation de la surface du plancher, il convient de déclarer cet ouvrage à l'administration et d'obtenir une autorisation de travaux préalable. Aménager des combles perdus correspond tout à fait à cette situation (circulaire du 3 février 2012 relative à l'aménagement des combles). Au moins deux raisons expliquent cet intérêt :

  • l'État perçoit des taxes sur la surface habitable. Plus la base du calcul augmente, plus les revenus de l'Etat sont importants.
  • Des normes de sécurité et une réglementation s'appliquent, et la commune doit s'assurer que les travaux entrepris sont en adéquation avec les normes.

Aménager des combles sans autorisation est donc interdit et fortement déconseillé car cela vous expose à des risques juridiques et fiscaux, mais aussi financiers en cas de non indemnisation par l'assurance habitation en cas de sinistre dans des combles non déclarés.

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Aménagement des combles : déclaration de travaux ou permis de construire ?

La déclaration de travaux est obligatoire pour toute création de fenêtre de toit.

En cas de création de fenêtre de toit de type Velux,
la déclaration de travaux est obligatoire.

Généralités

Faut-il un permis de construire pour aménager des combles ? Différents critères permettent de définir la démarche à suivre.

Si la nouvelle surface habitable est comprise entre 5 m² et 20 m², il faut déposer une déclaration préalable de travaux. Concrètement, il s'agit de remplir un formulaire CERFA 13404.

Si la nouvelle surface habitable dépasse les 20 m², il faut demander un permis de construire.

Des nuances doivent être prises en compte, car elles modifient cette règle de base.

Si le bien est situé dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme (PLU), la limite entre la déclaration et le permis passe de 20 m² à 40 m².

Si la hauteur des combles n'atteint pas les 180 cm, la surface, au regard de l'administration, n'est pas considérée comme une surface habitable. Dès lors, même si le propriétaire crée une surface de 50 m², mais que la hauteur ne dépasse jamais les 179 cm, il n'a pas besoin d'informer les services de l'Etat. La valeur des taxes foncières et celle des impôts locaux resteront identiques et inchangées.

Le dépôt d'une déclaration de travaux auprès de sa mairie est obligatoire si le visuel extérieur de la maison subit une quelconque modification. La pose d'une lucarne ou d'une fenêtre, la modification de la charpente ou celle de la couverture de la toiture correspondent à ces cas de figure (R.421-17a du code de l'urbanisme relatif à la déclaration préalable de travaux).

Si l'usage (la destination) du bâtiment change (par exemple, un entrepôt désaffecté devient une maison d'habitation ou inversement), il faut le déclarer à sa commune. Peu importe l'importance du chantier ou que l'aspect extérieur soit modifié ou non.

Si après le calcul de la nouvelle surface habitable totale, le bien a une superficie supérieure à 170 m², il faut demander un permis de construire (même si l'augmentation du plancher est dans les limites des 20 ou des 40 m² correspondants à la superficie ajoutée).

Si la surface totale de l'habitat dépasse les 170 m² avant ou après les travaux d'aménagement des combles, le propriétaire doit faire appel à un architecte.

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Comment déposer une déclaration de travaux ?

Un exemple de permis de construire accordé.

Une fois le permis de construire accordé,
les travaux d'aménagement peuvent commencer.
Ici, un exemple de permis de construire pour l'aménagement
de trois appartements pour une surface de plancher de 250 m2.

Que ce soit pour déposer une déclaration de travaux en mairie ou pour demander un permis de construire, il faudra remplir un dossier.

Le formulaire de déclaration de travaux est disponible en mairie. Le jour du dépôt, il faut obtenir une décharge ; sans réponse de la mairie durant les 30 jours qui suivent le dépôt, l'autorisation est considérée comme accordée.

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Comment déposer un permis de construire ?

La plupart des travaux dans les combles sont soumis à autorisation préalable.

Mises à part les petites surfaces, la plupart des aménagements
de combles sont soumis à autorisation et déclaration.

Pour déposer une demande de permis de construire, il faut demander le formulaire national à sa mairie. Il s'agit d'un formulaire CERFA 13409. Le dossier peut être suivi par le propriétaire ou par l'architecte. Il doit être rempli en quatre exemplaires. Il exige de nombreuses informations techniques qui accompagneront le devis (plan de la localisation du bien, plan de masse et coupes, types de matériaux, dimensions des surfaces, implantation des fenêtres ...). Il faut compter environ deux mois pour recevoir l'approbation de la mairie.

Si le bien est installé près d'un monument classé (bâtiments de France, monument historique), le délai d'obtention du permis de construire peut tarder jusqu'à 6 mois.

Dans le cas d'un aménagement de comble, le chantier porte généralement sur :

Si l'aménagement des combles doit permettre de créer de la surface habitable destinée à être louée, il faut rappeler que des normes existent. Par exemple, une chambre d'étudiant doit avoir une superficie supérieure à 9 m² et une hauteur de plafond d'au moins 2,20 mètres.

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Aménager les combles dans une copropriété

L'achat de combles à une copropriété, une opération intéressante mais complexe.

Il est possible mais complexe de racheter des combles à une copropriété
pour procéder à leur aménagement.

Il est possible d'aménager les combles d'une copropriété à condition de bien séparer les parties privatives des parties communes. Si le bien est situé dans un lotissement ou dans une copropriété, il faudra, préalablement aux débuts des travaux, vérifier qu'aucune servitude ne s'applique et s'assurer que l'aménagement des combles ne va pas à l'encontre du cahier des charges du lotissement ou des dispositions du règlement de copropriété.

Quand le logement est situé dans une copropriété, il faut que le donneur d'ordre (le maître d'ouvrage) s'assure que les combles sont des parties privatives qui lui appartiennent en totalité. Les travaux réalisés pour aménager les combles ne doivent donc pas affecter la répartition des charges entre les copropriétaires (calcul des tantièmes ou des millièmes).

Si les combles appartiennent à la copropriété, un propriétaire peut formuler une offre d'achat et acheter les combles à la copropriété en vue d'un aménagement. Pour mener à bien ce rachat de combles, il devra contacter le syndic, préparer son dossier, négocier le prix de cession avec le syndic de copropriété.

Pour espérer voir aboutir le dossier, ce prix de rachat ne devra pas être excessivement bas. Ensuite, le candidat devra mandater un géomètre-expert pour mesurer le lot, recalculer le nouveau total des surfaces habitables de la copropriété et établir une nouvelle distribution des quantièmes. Enfin, la vente devra être votée et approuvée par la copropriété.

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L'impact sur l'assurance habitation

L'ajout de nouvelles surfaces habitables à travers l'aménagement des combles doit être le résultat d'un ouvrage de qualité. La construction d'un plancher porteur, la mise en place de connexions électriques et l'instauration d'un circuit d'arrivée et d'évacuation des eaux ne peuvent pas être réalisées approximativement.

Cette nouvelle surface habitable doit impérativement être déclarée comme telle dans la police d'assurance habitation, au risque ne pas être couvert en cas de sinistre (dégâts des eaux, incendie notamment). L'impact au niveau du prix de la prime d'assurance est généralement faible.

Combles aménagés : taxe foncière et taxe d'habitation

Les travaux d'agrandissement de surface ont un impact sur les taxes foncières et d'habitation.

Les travaux d'agrandissement de la surface habitable ont
presque toujours un impact sur les taxes foncière et d'habitation,
ainsi que sur la prime d'assurance habitation.

Quand on parle d'une surface habitable, on se base toujours sur la Loi Boutin. C'est le résultat de la surface du plancher à laquelle sont soustraites les surfaces occupées comme les murs, les cages d'escalier et les pièces dont la hauteur de plafond est inférieure à 180 cm, etc. Cette mesure figure dans tous les documents, notamment l'acte de propriété ou le bail.

La loi Carrez fait le même calcul, mais elle enlève également les combles non aménagés et d'autres espaces comme les caves, les vérandas et les espaces communs. La loi Carrez est toujours mentionnée dans l'acte de vente d'un bien situé dans une copropriété.

Concernant le calcul de la surface prise en compte au moment de l'établissement de la taxe foncière, on observe qu'il existe une différence essentielle entre le mode de calcul de la surface habitable utilisé par les services de l'urbanisme et le mode de calcul utilisé par les services des impôts.

Ainsi, si les services municipaux ne prennent pas en compte les combles dont la hauteur de plafond est inférieure à 180 cm pour définir les mètres carrés du chantier, il n'en va pas de même pour le calcul des impôts locaux. En effet, les impôts locaux ne se basent, pour le calcul de la taxe foncière, que sur la superficie au sol, de plinthe à plinthe et sans considération pour la hauteur utile.

La superficie de la taxe foncière sera donc toujours plus élevée que celle qui figure sur une déclaration de travaux ou sur un permis de construire.

Avant de se lancer dans l'aménagement des combles, il est important de choisir un artisan compétent pour mener à bien les travaux. Cela permet de bénéficier d'une remise maximale sur le montant des impôts sur le revenu et de bien appréhender le calcul des impôts locaux comme la taxe d'habitation. Pour comparer les prix de plusieurs artisans près de chez vous, il vous suffit de décrire votre projet ici.

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